Wer eine vermietete Immobilie schon zu Lebzeiten an seine Kinder überträgt, kann sich die weitere Nutzung durch einen Vorbehaltsnießbrauch sichern. Die Kinder erhalten das Eigentum, während die Eltern weiterhin die Mieteinnahmen beziehen. Zugleich kann der Wert des Nießbrauchs die schenkungsteuerliche Belastung reduzieren. Ob die Gestaltung zur Familie passt, hängt unter anderem von der Altersversorgung, bestehenden Darlehen und der künftigen Kostenverteilung ab.
Dieser Beitrag erläutert die Grundzüge für privat gehaltene Immobilien. Bei Betriebsvermögen oder einer Betriebsaufspaltung ist eine gesonderte steuerliche Prüfung erforderlich.
Was Vorbehaltsnießbrauch bedeutet
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer die Immobilie und behält sich ein Nutzungsrecht vor. Der Nießbrauch kann insbesondere ermöglichen, weiter selbst in der Immobilie zu wohnen oder sie zu vermieten und die Erträge zu vereinnahmen. Welche Nutzungen umfasst sind, wird bei der Gestaltung festgelegt.
Eigentum übertragen und Mieteinnahmen behalten
Bei einer vermieteten Wohnung kann eine Mutter beispielsweise das Eigentum auf ihre Tochter übertragen und sich einen lebenslangen Nießbrauch vorbehalten. Die Tochter wird Eigentümerin. Die Mutter nutzt die Wohnung weiterhin als Einkunftsquelle und erhält die Mieteinnahmen.
Das kann für Eltern sinnvoll sein, die die Nachfolge frühzeitig regeln möchten, aber auf die laufenden Erträge angewiesen sind. Allerdings geben sie das Eigentum bereits aus der Hand. Die Absicherung muss daher auch zu ihrer Lebensplanung passen. Der Übertragungsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Der Nießbrauch wird grundsätzlich im Grundbuch gesichert.
Wie der Nießbrauch die Schenkungsteuer beeinflusst
Für die Schenkungsteuer ist entscheidend, um welchen Wert das Kind bereichert wird. Eine Immobilie mit einem vorbehaltenen Nießbrauch ist für den Erwerber wirtschaftlich belastet. Der steuerlich anzusetzende Kapitalwert des Rechts kann deshalb den Wert der Schenkung mindern.
So wird der Wert des Nießbrauchs ermittelt
Dieser Kapitalwert wird nicht frei vereinbart. Bei einem lebenslangen Nießbrauch wird grundsätzlich der Jahreswert der Nutzung mit einem gesetzlich bestimmten Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger berücksichtigt das Lebensalter und das Geschlecht der berechtigten Person anhand der maßgeblichen Sterbetafel. Auch eine Absicherung beider Elternteile muss gesondert bewertet werden.
Bei einer vermieteten Immobilie kommt es auf den voraussichtlichen jährlichen Nutzungsertrag an. Die vom Nießbraucher zu tragenden Aufwendungen und gegebenenfalls Schuldzinsen beeinflussen die Bewertung. Außerdem begrenzt das Bewertungsgesetz den ansetzbaren Jahreswert. Die jährliche Bruttomiete allein liefert daher noch keine belastbare Berechnung.
Vereinfachtes Beispiel zur Schenkungsteuer
Ein vereinfachtes, fiktives Beispiel zeigt die Wirkung: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter eine Immobilie mit einem angenommenen steuerlichen Wert von 600.000 Euro. Der bereits steuerlich ermittelte Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs beträgt im Beispiel 200.000 Euro.
- Steuerlicher Immobilienwert: 600.000 Euro
- Abziehbarer Kapitalwert des Nießbrauchs: 200.000 Euro
- Verbleibender Erwerbswert vor dem persönlichen Freibetrag: 400.000 Euro
Bei unbeschränkter Schenkungsteuerpflicht beträgt der persönliche Freibetrag eines Kindes gegenüber jedem Elternteil grundsätzlich 400.000 Euro. Ist dieser Freibetrag vollständig verfügbar, entsteht im Beispiel keine Schenkungsteuer. Weitere Schulden, Kosten und mögliche Begünstigungen bleiben in dieser vereinfachten Darstellung unberücksichtigt.
Frühere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren berücksichtigen
Frühere Schenkungen derselben Mutter innerhalb von zehn Jahren müssen jedoch einbezogen werden. Der Freibetrag steht deshalb nicht für jede einzelne Übertragung erneut vollständig zur Verfügung. Eine frühzeitige Planung kann helfen, mehrere Übertragungen zeitlich sinnvoll aufeinander abzustimmen.
Wer die Mieteinnahmen versteuert
Bei einem entsprechend ausgestalteten und tatsächlich durchgeführten Vorbehaltsnießbrauch bleiben die Vermietungseinkünfte grundsätzlich bei den Eltern. Die Eigentumsübertragung allein verlagert die laufende Besteuerung also noch nicht auf die Kinder.
Abschreibung und Werbungskosten richtig zuordnen
Der Vorbehaltsnießbraucher kann bei fortgesetzter Vermietung grundsätzlich die bisherige Gebäudeabschreibung weiterführen. Hinzu kommen abzugsfähige Werbungskosten, soweit er die betreffenden Aufwendungen nach der maßgeblichen Kostenverteilung trägt. Das Kind kann die bisherige Abschreibung währenddessen nicht allein aufgrund seiner neuen Eigentümerstellung ebenfalls geltend machen.
Vertrag und Zahlungswege müssen zusammenpassen
Deshalb müssen Vertrag und tatsächliche Abläufe zusammenpassen. Wer tritt gegenüber den Mietern als Vermieter auf? Wohin fließen die Mieten? Wer bezahlt Reparaturen, Versicherungen und Darlehenszinsen? Klare Zuständigkeiten und nachvollziehbare Zahlungswege erleichtern die steuerliche Zuordnung. Eine bloße Weiterleitung von Geld innerhalb der Familie ersetzt diese Gestaltung nicht.
Was die Familie vor der Übertragung klären sollte
Die Vereinbarung sollte nicht nur die laufenden Mieteinnahmen behandeln. Größere Reparaturen, ein späterer Verkauf und familiäre Veränderungen können die wirtschaftliche Wirkung erheblich verändern.
Vor dem Notartermin sollten insbesondere folgende Fragen beantwortet werden:
- Soll der Nießbrauch lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum gelten?
- Wer trägt laufende Kosten, größere Instandsetzungen und außergewöhnliche Belastungen?
- Wie werden Darlehen, Zinsen und Tilgungen behandelt?
- Wie wird der andere Elternteil nach dem Tod des bisherigen Eigentümers abgesichert?
- Welche Regelungen sollen bei einem Verkauf oder bei bestimmten familiären Veränderungen greifen?
Diese Entscheidungen beeinflussen sowohl die Versorgung der Eltern als auch die Belastung der Kinder. Ein hoher Nießbrauchswert führt nicht automatisch zur wirtschaftlich besten Lösung. Entscheidend ist auch, wie viel laufender Überschuss nach Kosten und Finanzierung tatsächlich übrig bleibt.
Übernimmt das Kind Schulden oder leistet es Ausgleichszahlungen, können zusätzliche steuerliche Folgen entstehen. Bei einer teilweise entgeltlichen Übertragung einer privaten Immobilie ist beispielsweise ein mögliches privates Veräußerungsgeschäft zu prüfen. Steuerliche Beratung und notarielle Vertragsgestaltung sollten deshalb vor der Beurkundung aufeinander abgestimmt werden.
Was spätere Veränderungen auslösen können
Ein lebenslanger Nießbrauch endet grundsätzlich mit dem Tod der berechtigten Person. Bei einer Absicherung mehrerer Personen kommt es auf die vereinbarte Ausgestaltung an. Endet das Recht durch einen frühen Todesfall, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch eine Korrektur der ursprünglichen schenkungsteuerlichen Bewertung erforderlich werden.
Ein Nießbrauchsverzicht kann eine weitere Schenkung sein
Auch ein freiwilliger Verzicht auf den Nießbrauch sollte vorher geprüft werden. Erfolgt er unentgeltlich, kann darin eine weitere Schenkung an das Kind liegen. Dass bereits bei der Immobilienübertragung eine Schenkung erklärt wurde, schließt eine zusätzliche Besteuerung nicht aus.
Einen späteren Verkauf rechtzeitig abstimmen
Wird später ein Verkauf erwogen, müssen Eigentümer und Nießbraucher die Folgen gemeinsam klären. Dazu gehören die Behandlung des Nutzungsrechts, die Verteilung eines möglichen Ablösebetrags und die Versorgung der Eltern nach dem Verkauf.
So bereiten Sie die Beratung vor
Für eine erste Prüfung sind Angaben zum Eigentum und zur Nutzung der Immobilie, vorhandene Wertunterlagen, die Mietverträge und eine Übersicht der laufenden Kosten hilfreich. Hinzu kommen Darlehensunterlagen, das Alter der Beteiligten und Informationen über frühere Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre.
Formulieren Sie außerdem Ihr Ziel: Möchten Sie weiterhin selbst wohnen, die Mieteinnahmen behalten oder den überlebenden Ehepartner absichern? Auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, welche Gestaltung zu Ihrer Familie passt und wie sie steuerlich wirkt.
Wir bei malia.tax in Hamburg unterstützen Sie bei der steuerlichen Planung Ihrer Immobilienübertragung. Gemeinsam betrachten wir die Schenkungsteuer, die laufenden Vermietungseinkünfte und die wirtschaftliche Absicherung. Die Ergebnisse stimmen wir bei Bedarf mit der notariellen Vertragsgestaltung ab.
