Abstandszahlung oder echter Schadensersatz?
Abstandszahlungen oder Ablösezahlungen kommen insbesondere bei der vorzeitigen Beendigung von Mietverträgen vor. Beispielsweise zahlt ein Vermieter dem Mieter einen bestimmten Betrag, damit dieser seine Mieträume vorzeitig räumt. Umgekehrt kann auch ein Mieter eine Zahlung leisten, um sich vorzeitig aus einem langfristigen Mietvertrag zu lösen.
Umsatzsteuerlich stellt sich dabei die Frage: Ist die Abstandszahlung steuerfrei, umsatzsteuerpflichtig oder handelt es sich um nicht steuerbaren Schadensersatz?
Entscheidend ist nicht die Bezeichnung der Zahlung, sondern wofür sie tatsächlich geleistet wird.
Beispiel 1: Echter Schadensersatz
Beschädigt ein Mieter die Mieträume und zahlt hierfür einen entsprechenden Ausgleich an den Vermieter, steht der Zahlung grundsätzlich keine Leistung des Vermieters gegenüber. Es handelt sich um echten Schadensersatz und damit um einen nicht umsatzsteuerbaren Vorgang.
Beispiel 2: Zahlung für die vorzeitige Räumung
Zahlt ein Vermieter seinem Mieter beispielsweise 20.000 Euro, damit dieser die Mieträume vor Ablauf des Mietvertrags räumt, erhält der Vermieter eine konkrete Gegenleistung. Die Zahlung ist daher grundsätzlich umsatzsteuerbar und kein echter Schadensersatz (vgl. Abschn. 1.3 Abs. 13 Satz 1 UStAE).
Umsatzsteuerbar bedeutet nicht automatisch umsatzsteuerpflichtig
Auch wenn eine Abstandszahlung einen umsatzsteuerbaren Leistungsaustausch darstellt, muss nicht zwingend Umsatzsteuer anfallen. Steht die Zahlung unmittelbar mit einer nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfreien Grundstücksvermietung in Zusammenhang, kann auch die Abstandszahlung von der Umsatzsteuer befreit sein.
Wurde die zugrunde liegende Vermietung dagegen wirksam umsatzsteuerpflichtig behandelt, beispielsweise aufgrund einer Option nach § 9 UStG, muss geprüft werden, ob auch die Abstandszahlung der Umsatzsteuer unterliegt.
Aufhebungsvertrag: Umsatzsteuer vorher klären
Die steuerliche Behandlung sollte bereits vor Abschluss des Aufhebungsvertrags geprüft werden. Im Vertrag sollte insbesondere eindeutig geregelt sein, wofür die Zahlung erfolgt und ob ein vereinbarter Betrag als Brutto- oder Nettobetrag zu verstehen ist. Gerade bei größeren Abstandszahlungen können Fehler bei der umsatzsteuerlichen Behandlung erhebliche finanzielle Folgen haben.
Fazit
Abstandszahlungen sind nicht automatisch steuerfrei oder steuerpflichtig. Entscheidend ist zunächst, ob ein Leistungsaustausch oder echter Schadensersatz vorliegt. Bei einem Leistungsaustausch muss anschließend geprüft werden, ob eine Umsatzsteuerbefreiung greift oder Umsatzsteuer anfällt. Die steuerliche Behandlung sollte daher bereits bei der Gestaltung des Aufhebungsvertrags berücksichtigt werden.
Sie planen eine Abstandszahlung oder die vorzeitige Aufhebung eines Mietvertrags? Sprechen Sie uns gerne an.
